環(huán)球即時：北京辦公樓市場還在低谷：新增需求不足，中關村租金降幅最大

來源：金融界

本文來源：時代周報 作者：宋然

北京辦公樓市場仍然處于低谷期。2023年上半年，北京辦公樓市場表現(xiàn)不振。研究機構高力國際發(fā)布報告認為，新增需求不足仍是核心問題。


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高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明分析指出，從二季度北京甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)來看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢，凈吸納量再度為負，為-5.3萬平方米。存量樓宇空出更多辦公面積，加上新項目入市（8萬平米左右），導致空置率上漲1%至17.7%。

市場早前樂觀預期并未得到兌現(xiàn)，二季度更多的樓宇業(yè)主開始積極調整租金策略，整體市場凈有效租金較一季度下降3.5%，降低至每月每平米317元。除麗澤市場租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降。其中，降幅最大的是中關村市場，降幅達7.6%。

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在高力國際監(jiān)控的CBD市場40棟甲級樓宇中，本季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達5.5%，降幅最大的樓宇達到15%。

乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場頹勢更加明顯，仍未出現(xiàn)明顯的復蘇態(tài)勢。二季度乙級市場凈吸納量為-3.6萬平方米，已連續(xù)5個季度凈吸納量為負。

市場下行主要原因之一也是受中關村市場拖累。

中關村市場本季度凈吸納量為-4.9萬平方米，兩個季度合計凈吸納量為-9.4萬平方米。整體市場空置率上漲至18.1%，租金下降2.8%，降低至每月每平米212元；而產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量本季度由正轉負，達到-3.7萬平方米，其中上地子市場凈吸納量為-1.3萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場空置率上升到17.9%，租金為每月每平米122元。

對此，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責人兼華北區(qū)研究部董事陸明介紹，綜合甲乙級寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場表現(xiàn)來看，辦公樓市場上半年的表現(xiàn)基本符合目前宏觀經(jīng)濟整體需求不足的現(xiàn)狀，整體市場上半年合計凈吸納量達到-25萬平方米，其中中關村一個子市場就達到-14.2萬平方米。

展望2023年下半年市場走勢，市場核心關注點仍是需求側表現(xiàn)。

高力國際北京分公司董事總經(jīng)理李娟對時代周報記者表示，就甲級市場而言，由于下半年有一些預租較好的新項目入市，進而會拉動季度凈吸納量回升甚至轉正，但無法扭轉空置率上漲的趨勢。除了新增供應項目的影響外，北部市場的存量項目依然會受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進行辦公空間整合的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末甲級市場的空置率將很大概率突破20%。受北部市場高空置率的拖累，全市場凈有效租金仍將處于下降通道。

高力國際分析報告指出，目前，各主要經(jīng)濟增長引擎都在面臨更深層次的轉型和升級。當頭部行業(yè)或企業(yè)開始調整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期。該時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

過去三年，北京辦公樓市場呈現(xiàn)巨大變化，這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已說明過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化，也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調整。業(yè)內(nèi)人士認為，這些影響長期且深遠。

李娟在接受時代周報記者采訪時表示，市場參與者要清楚，當前市場艱難可能并非短期。這對資產(chǎn)管理提出更高要求，現(xiàn)金流和利潤率才是核心。市場參與者只有針對市場變化做出快速響應，以可持續(xù)的低價策略搶占市場優(yōu)質存量資源，不斷依靠創(chuàng)新打造差異化競爭優(yōu)勢，才能逆勢前行。

寫字樓市場整體表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟發(fā)展息息相關。

國家統(tǒng)計局6月30日公布數(shù)據(jù)顯示，當月，制造業(yè)PMI錄得49.0，較5月的年內(nèi)低點回升0.2個百分點，連續(xù)三個月位于收縮區(qū)間。非制造業(yè)商務活動指數(shù)錄得53.2，低于5月1.3個百分點。非制造業(yè)PMI回落幅度大于制造業(yè)回升幅度，5月綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)下降0.6個百分點至52.3，顯示企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營仍延續(xù)擴張態(tài)勢但動能放緩。

本文源自：時代周報

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