險(xiǎn)資投資REITs態(tài)度分化：公募REITs受熱捧 保障性租賃住房REITs被冷靜看待

來源：英為財(cái)情

今年首只公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT獲得保險(xiǎn)資金積極認(rèn)購，八家保險(xiǎn)公司累計(jì)認(rèn)購數(shù)量占基金總發(fā)售數(shù)量的12.3%。業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs是監(jiān)管鼓勵(lì)的投資方向，也符合保險(xiǎn)公司對(duì)期限和穩(wěn)定性的要求，是優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。

全國(guó)首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目申報(bào)也引發(fā)外界關(guān)注。監(jiān)管鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金支持保障性租賃住房政策一直在持續(xù)加碼，業(yè)內(nèi)人士表示，保險(xiǎn)資金未來也有望參與到保障性租賃住房REITs項(xiàng)目中，但會(huì)密切關(guān)注項(xiàng)目的收益情況和流動(dòng)性。

今年首只公募REITs受險(xiǎn)資熱捧

“公募REITs屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，今年很搶手”，參與了華夏中國(guó)交建REIT戰(zhàn)投認(rèn)購的某保險(xiǎn)資管人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

2022年首只公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT日前已經(jīng)發(fā)售。從公布的戰(zhàn)略投資者名單中可以看到，華夏中國(guó)交建REIT吸引了包括工銀安盛、光大永明資產(chǎn)、長(zhǎng)城人壽、前海再保險(xiǎn)、國(guó)壽投資等在內(nèi)的八家保險(xiǎn)公司認(rèn)購，占基金發(fā)售總數(shù)量比重達(dá)到了12.3%。

保險(xiǎn)資管業(yè)資深人士王傳振表示，近期公募REITS在國(guó)內(nèi)受市場(chǎng)熱捧的背后，是近幾年資管新規(guī)逐漸推進(jìn)帶來的資管市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)格局的改善和優(yōu)化。“經(jīng)歷5年多的醞釀，資管新規(guī)已于2022年正式實(shí)施，資管新規(guī)的落地為公募REITS的快速發(fā)展奠定了良好的生態(tài)環(huán)境，在破剛兌、凈值化、穿透化的大資管行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)下，疊加近年來信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，可有效剝離主體信用風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)底層有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐的公募REITS自然成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)”。

泰康資產(chǎn)金融產(chǎn)品首席投資官兼金融產(chǎn)品投資部負(fù)責(zé)人朱培軍則表示，銀保監(jiān)會(huì)將公募REITs在保險(xiǎn)資金投資分類里劃歸于不動(dòng)產(chǎn)類，不占用權(quán)益額度，充分反映了銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與投資公募REITs態(tài)度。

朱培軍還指出，從保險(xiǎn)資金屬性來看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)債端久期較長(zhǎng)，一般能夠達(dá)到5-10年，因此在資產(chǎn)端樂于參與到期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目中去，而公募REITs完全符合保險(xiǎn)公司對(duì)期限和穩(wěn)定性的要求，是優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。

業(yè)內(nèi)提醒注意未來價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

截至目前，已經(jīng)有12只公募REITs正式發(fā)行。中再資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)尚處于開放初期且標(biāo)的相對(duì)較少，投資者對(duì)REITs的關(guān)注度較高，考慮到其稀缺性，多數(shù)REITs出現(xiàn)了溢價(jià)交易的現(xiàn)象，需關(guān)注過度“炒作”的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于當(dāng)前溢價(jià)率較高的REITs，應(yīng)關(guān)注其未來價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)”。

朱培軍也表示，目前公募REITs流通盤較小，單支流通盤基本在10億元以內(nèi)，在資金追逐中易形成較高溢價(jià)，短期內(nèi)高溢價(jià)可以用流動(dòng)性解釋，但長(zhǎng)期能否維持高溢價(jià)，需要向基本面尋求答案。另外，公募REITs因資產(chǎn)差異，收益偏差較大的，高的目前能到70%，低的在個(gè)位數(shù)。

中再資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，REITs面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，項(xiàng)目區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、運(yùn)營(yíng)管理水平都會(huì)影響未來現(xiàn)金流。進(jìn)行投資決策時(shí)，應(yīng)考慮現(xiàn)金流的穩(wěn)定情況、可分配現(xiàn)金流的變化情況等。

險(xiǎn)資有望參與保障性租賃住房REITS

除了公募REITs外，近期首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的進(jìn)展也引發(fā)市場(chǎng)熱議。據(jù)報(bào)道，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目近日已經(jīng)報(bào)送到國(guó)家發(fā)展改革委，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

如何看待保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的意義？建緯律師事務(wù)所合伙人成沂對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，首先，保障性租賃住房是一個(gè)新類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)。其次，國(guó)家正在大力提倡發(fā)展保障性租賃住房，但保障性租賃住房由于租售比較低，發(fā)展最大的困難在于融資。而REITS是一個(gè)非常好的渠道，如果能夠發(fā)行保障性租賃住房的REITs，對(duì)于保障性租賃住房的發(fā)展會(huì)有更多動(dòng)力。

實(shí)際上，監(jiān)管鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金支持保障性租賃住房政策一直在持續(xù)加碼。銀保監(jiān)會(huì)不久前還專門印發(fā)《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》。如今保障性租賃住房REITS獲突破性進(jìn)展，險(xiǎn)資又如何看待其中的投資機(jī)會(huì)？

“監(jiān)管層面一直在鼓勵(lì)，保險(xiǎn)資金肯定有機(jī)會(huì)參與其中，但主要還是看收益率情況”，某保險(xiǎn)資管業(yè)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

上述保險(xiǎn)資管業(yè)人士指出：“保障房REITS是長(zhǎng)久期資產(chǎn)，更適合壽險(xiǎn)。壽險(xiǎn)的內(nèi)含價(jià)值假設(shè)是5%，就看保障性租賃住房REITs項(xiàng)目潛在回報(bào)率能有多高。今年基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)企AAA非標(biāo) 5年期的4.5%-4.8%，如果這個(gè)資產(chǎn)回報(bào)率太低 估計(jì)險(xiǎn)資熱情不大”。

此外，上述保險(xiǎn)資管業(yè)人士還指出，公募REITS可以交易，保障性租賃住房REITS能否交易還不清楚。如果不能交易，只能持有至到期，那就要看收益率情況了。

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