萬科旗下萬物云沖刺港股IPO 物管巨頭之爭白熱化

來源：英為財情

萬科旗下“巨無霸”物管企業(yè)萬物云，向港股IPO發(fā)起沖刺。

4月1日，萬物云空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物云”）正式向港交所遞交招股書。據(jù)招股書披露，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米，其中住宅物業(yè)在管總建筑面積約6.6億平方米，涵蓋2823個住宅物業(yè)；為內(nèi)地及香港提供物業(yè)及設施管理服務的在管總建筑面積超過1.2億平方米，涵蓋1565個項目。

從2021年在管總面積來看，萬物云規(guī)模遜于碧桂園服務，位列物管行業(yè)第二名。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，算上“三供一業(yè)”業(yè)務，碧桂園服務總收費管理規(guī)模約8.5億平方米。

多位受訪人士對財聯(lián)社記者表示，萬物云上市后，能為其自身擴張及其他有意出售物業(yè)平臺的企業(yè)提供更多交易機會，但同時，也將使得物管市場的巨頭之爭趨于白熱化。

“分拆上市將有效增強萬物云資本實力，擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，特別在當前房地產(chǎn)行業(yè)資金偏緊、物管領域收并購機會增加背景下，萬物云有望借助資本市場進一步擴大市場份額。”平安證券分析師指出。

2021年以來，物管行業(yè)收并購明顯加速。如萬物云順利上市，其是否會通過收并購反超碧桂園服務成為行業(yè)第一，仍有待時間檢驗。

招股書披露，2019年-2021年，萬物云收入分別為139.27億元、181.45億元以及237.04億元；毛利分別為24.68億元、33.65億元及40.2億元。

雖然萬物云收入增長較快，但毛利率未有明顯增長，甚至在2021年還出現(xiàn)下滑。2019年-2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。

對于萬物云毛利率低于行業(yè)平均水平，萬科物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人朱保全在萬科集團業(yè)績會上表示，目前從已上市的物業(yè)公司情況來看大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類大概是在30%左右，從分析師的角度來看，認為15%左右是合理區(qū)間，萬物云就在這個區(qū)間里面。

與其它物管企業(yè)相比，萬物云對母公司萬科集團的依賴度較低，第三方收入占比較高。

招股書顯示，2019年-2021年，萬物云來自于第三方收入占總營收的比重分別約84.6%、 81.4%、80.8%，來自萬科集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的收入占總營收比重分別約15.4%、18.5%、19.2%。

對此，萬物云方面表示，“公司計劃不斷評估機會，以收購及投資其他公司及與現(xiàn)有業(yè)務互相配合的業(yè)務或戰(zhàn)略聯(lián)盟，并將該等公司的業(yè)務與我們的業(yè)務整合?！?/p>

值得關注的是，去年下半年以來，物業(yè)板塊估值較高點大幅回調(diào)，港股整體股價處于低位，在這種市場環(huán)境下萬物云選擇此時赴港上市，外界質(zhì)疑是否為最佳時機。

對此，朱保全表示，萬物云當下上市時機更為合適，因為當前估值更理性，在資本市場相對理性時刻，能夠給投資者一個更恰當?shù)耐顿Y機會。

“公司既定戰(zhàn)略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素，上市只是公司經(jīng)營長河的一個節(jié)點，從內(nèi)部事業(yè)部變成一個公眾公司的過程。”朱保全稱。

不過，隨著上市物管企業(yè)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)股稀缺性降低。萬物云赴港上市能否獲得理想估值，提振投資者對于物管板塊信心，仍有待觀察。

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