降低存量房貸利率釋放消費潛力

來源：華夏時報

冉學(xué)東

去年以來選擇提前歸還房貸的居民開始增多，媒體名之曰“提前還貸潮”，這其實是一種自發(fā)的降杠桿和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的行為。


【資料圖】

一般來說，如果對于未來預(yù)期比較樂觀，對未來的收入更有信心，或者自己的投資收益要高于房貸利息，那么居民一般還會選擇持有房貸。

但是三年疫情，經(jīng)濟下行，再加上房地產(chǎn)預(yù)期疲軟，導(dǎo)致居民選擇提前還房貸的越來越多，這一點從央行的數(shù)據(jù)反映出來。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。

2022年的居民存款增量創(chuàng)了歷史記錄，央行發(fā)布的2022年全年金融數(shù)據(jù)顯示，2022年全年人民幣存款增加26.26萬億元，同比多增6.59萬億元。其中，住戶存款增加17.84萬億元，而2021年全年住戶存款增加9.9萬億元，一年多增加了接近一半，表明居民在風(fēng)險偏好降低的情況下，縮減了消費和投資，更多人選擇持有存款。

但是于此同時，近幾年來，不論是央行還是商業(yè)銀行都在持續(xù)降低存款利息，這一方面是為了降低實體經(jīng)濟的融資成本，一方面也是為了保持商業(yè)銀行的利差。

目前國有大行的三年期定期存款率只有2.6%，5年期的也僅僅2.65%，股份制銀行相應(yīng)期限的存款利率只是高了0.05%，其他中小銀行雖較高，但也就高0.5%左右，并且今年開年許多中小銀行一反此前的高息攬儲，竟然競相下調(diào)存款利率。

去年，5年期以上LPR利率一共下降了3次。去年12月份5年期以上品種LPR利率為4.30%，相較于去年12月份的4.65%下降了35個基點。那么從今年一月起，存量房貸利率將會相應(yīng)下調(diào)35個基點。

即使這樣，目前，2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，許多存量房貸利率也在5%以上，那么如果居民把銀行存款取出來歸還房貸，顯然是一個理性行為。

居民選擇提前還款還有一個更為直接的原因，就是投資市場賺錢太難，最近兩年資本市場調(diào)整，此前投資公募基金賺錢的客戶，這兩年虧損較多，去年經(jīng)歷了兩波銀行理財產(chǎn)品破凈風(fēng)波，第一波是因為資本市場的調(diào)整，第二波是因為債券市場的調(diào)整，這讓銀行理財這個相對此前保本保收益的產(chǎn)品，在居民心目中失去了替代存款的功能。

還有一個重要的因素是貨幣市場基金收益率持續(xù)走低，比如此前大家趨之若鶩的余額寶，包括后期衍生出的貨幣基金各種“寶”，收益率一路下滑，余額寶從高峰時期的5%以上，下滑到目前的1.83%，已經(jīng)對儲戶沒有多少吸引力。

從去年下半年以來，受疫情和收入預(yù)期走低影響，再加上嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)出現(xiàn)需求疲軟現(xiàn)象，監(jiān)管方面進行了多種刺激措施，其中降低房貸利率是最重要的措施，不過目前主要是首套房貸利率下調(diào)較多。

今年1月初，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

自此，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進入“3”階段。

這就讓房貸市場的定價出現(xiàn)了分化，存量房貸利率最高，而新增的首套房貸利率過低，中間出現(xiàn)了較高的利差，這樣可能導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款市場的各種套利行為，這些交易一旦形成氣候，可能會影響經(jīng)濟秩序和金融穩(wěn)定。

因此，未來降低存量房貸利率同時繼續(xù)降低存款利率可能是趨勢。降低存量房貸利率，緩解居民歸還房貸壓力，可以減少提前還貸行為，居民的消費能力進一步提升；而降低存款利率，不僅僅可以遏制存款規(guī)模過快增長，而且降低銀行負(fù)債壓力，防止銀行利差過度收窄，防止銀行業(yè)利潤過快下滑。

責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

標(biāo)簽： 房貸利率

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